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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

2023，中国经济航船乘风破浪勇向前******

　　【思想茶座】

　　编者按

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好经济工作意义重大。近日，在2022年中央经济工作会议上，习近平总书记总结2022年经济工作，分析当前经济形势，对2023年经济工作作出重要部署，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步定向领航。

　　新的一年，如何看待中国经济形势？怎样推动经济运行整体好转？光明智库特邀专家学者就此展开交流。

　　本期嘉宾：

　　曹立 中央党校（国家行政学院）经济学教研部副主任

　　黄卫挺 习近平经济思想研究中心副主任

　　董志勇 北京大学党委常委、副校长，经济学院院长

　　董煜 清华大学中国发展规划研究院常务副院长

　　权衡 上海社会科学院党委书记、研究员

　　主持人：本报记者 张胜 王斯敏

2022年12月30日，在连云港港码头，大批国产轿车等待装船出口海外。新华社发

　　1.有信心有条件有能力推动经济运行整体好转

　　光明智库：做好今年经济工作的信心和底气是什么？如何看待2022年中央经济工作会议作出的我国今年“经济运行有望总体回升”的战略判断？

　　董志勇：经济韧性强、潜力大、活力足、长期向好，这是我国经济的基本面，也是我国经济发展的显著特征和优势。当前，在我国疫情防控政策不断优化、发展环境有望回稳的背景下，经济发展也面对着更高要求。从需求侧来看，要求稳步恢复并提高居民的消费能力和消费意愿，重点推进共同富裕，牢牢把握住经济基本面的内需基本盘。从供给侧来看，要求深化供给侧结构性改革，通过新旧动能转化提升供给能力，牢牢把握住经济基本面的增长新引擎。

　　权衡：回顾新时代十年，面对涉滩之险、爬坡之艰、闯关之难，经济社会发展取得历史性成就、发生历史性变革、转向高质量发展，推动我国发展站在了一个新的更高历史起点上，为做好今年乃至今后几年的经济工作奠定了坚实基础，也提供了信心和底气：一是经济总量稳居世界第二，超大规模的经济优势和市场优势日益显现；二是经济结构不断优化，新要素新动能不断聚集，为经济持续向好提供了内在动力和活力；三是历史性地解决了绝对贫困问题，如期全面建成小康社会，新发展理念发挥重要引领作用；四是始终为经济社会发展创造良好稳定的内外部条件，制度优越性和治理体系的效能不断显现。

　　黄卫挺：从经济运行的影响因素、发展趋势和体制优势来看，首先，2022年经济下行压力主要来自超预期因素，并非结构性因素，这是客观看待当前经济形势的起点。这些超预期因素仅是短期扰动，我国经济长期向好的基本面没有变。其次，我国经济潜在增长率仍处于中高水平，超预期因素消退之后有望回归趋势增长。从改革开放以来的经验看，除要素供给增长之外，我国潜在增长率的重要来源是制度性变革和技术性变革。2022年中央经济工作会议明确提出，将“谋划新一轮全面深化改革”，并在科技政策、产业政策等方面作出了重要部署，这些举措将给我国潜在增长率提供更强支撑。更为重要的是，党领导经济工作的体制优势正在引导形成经济增长的一致预期，将有力推动中央部门、各级政府形成工作合力，引领各方面力量同向而行、共同发力。

　　董煜：开局之年，经济发展面临着新的更高要求。一是把握发展环境的变化，特别是国际局势变化对中国经济的影响。二是把握工作方法的变化，更加强调系统观念，更加强调政策的协调配合。三是把握重点任务的要求，如要找到扩大内需与深化供给侧结构性改革的结合点等。

　　对今年“经济运行有望总体回升”的战略判断，我们一方面要充满信心和底气，另一方面需准备好付出艰苦努力，凝心聚力促发展，把中国经济的潜力和优势发挥出来。

　　2.越是形势复杂越要坚持稳字当头

　　光明智库：“稳字当头、稳中求进”“稳增长稳就业稳物价”……2022年中央经济工作会议为何如此强调“稳”字？

　　黄卫挺：稳中求进工作总基调是我们党治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论。当前，我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。越是在形势复杂之时、关键节点之处，越要坚持稳字当头、稳中求进。

　　落到具体工作中，要特别突出稳增长、稳就业和稳物价。其中，稳增长就是稳大局，2022年前三季度我国国内生产总值同比增长3%，稳增长刻不容缓。受经济下行影响，一些金融风险凸显，不仅需要针对特定风险采取防范化解措施，也需要通过稳增长做大经济分母，维护宏观经济和金融体系稳定。稳就业要重点解决好高校毕业生就业问题，千方百计促进多渠道就业创业。稳物价方面，要加强重要民生商品保供稳价，及时有效缓解结构性物价上涨给部分困难群众带来的影响。

　　董志勇：一方面，“稳字当头”有助于协调短期波动与长期增长的关系，对于夯实经济恢复基础、应对外部环境动荡至关重要，有利于保持今年经济运行在合理区间，保持社会大局稳定。另一方面，“稳中求进”有助于平衡经济增长与高质量发展的关系。稳增长、稳就业、稳物价是稳住经济的关键，体现了鲜明的人民立场，对于提振市场主体信心十分关键。

　　董煜：稳增长、稳就业、稳物价，是在今年经济工作中瞄准了宏观调控最主要的着力点。从稳增长看，最近中央反复强调“实现质的有效提升和量的合理增长”，就是不能让增速滑出合理区间。从稳就业看，2023年高校毕业生总规模预计达1158万人，会成为宏观调控的一大难点。从稳物价看，尽管2022年物价总体保持平稳，但新的一年可能还会面临各种复杂情况，绝不能掉以轻心。“三稳”之间密切联动、互相影响，必须统筹推进。

　　曹立：突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，尤为重要。一方面，当前市场主体预期不稳、信心不足的问题较为突出，稳增长紧迫性明显提升。将“稳增长”摆在首位，也可通过稳增长实现稳就业。另一方面，随着防疫政策持续优化，经济整体回升，消费需求有望快速释放，但可能会推升国内通胀压力。因此，要做好稳就业保民生，稳定物价水平，加强重点商品保供稳价，确保基本生活需求，兜牢民生底线。

　　3.努力实现最优政策组合和最大整体效果

　　光明智库：今年宏观经济政策将在哪些方面重点发力？对于会议提出的“六个统筹”，应如何看待？

　　董煜：2022年中央经济工作会议强调在财政、货币、产业、科技、社会等政策上发力。其中，产业政策和科技政策要格外重视与党的二十大作出的重要部署相衔接。

　　做到“六个统筹”，关键是找到各项工作中的主要矛盾，破解制约工作的难点堵点卡点。比如，“要更好统筹经济政策和其他政策，增强全局观，加强与宏观政策取向一致性评估”。这是一个重要机制，目前已有一定基础，还需进一步完善：宏观政策本身，财政政策、货币政策、科技政策、产业政策等相互之间要加强一致性评估；非经济领域的一些政策，也需加强与经济政策的衔接协调，确保各方面都以经济建设为中心，齐心协力抓发展。

　　权衡：以“要更好统筹经济质的有效提升和量的合理增长”为例，我们坚持以质取胜，以量变的积累实现质变，这是因为经济运行总是在总量变化与结构调整中向前发展，量的合理增长是质的有效提升的基础和条件，质的有效提升是量的合理增长的动力和目标。统筹好二者是我国经济高质量发展的内在要求和现实需要。

　　曹立：以“社会政策要兜牢民生底线”为例，今年经济工作要把促进青年特别是高校毕业生就业工作摆在更加突出位置。一方面，随着生产生活秩序逐步恢复，交通物流、居民出行逐步增加，将带动住宿、餐饮、旅游等服务业恢复，有利于吸纳劳动力就业。另一方面，新技术的发展会使就业市场发生积极变化，催生一批新模式、新业态，创造新的岗位需求。

　　推动经济运行整体好转，迫切需要供给侧结构性改革和扩大内需协同发力。更好统筹二者，着力点在于：加强自主可控，集中力量攻克关键核心技术等“卡脖子”环节，提升产业链供应链韧性和安全水平；注重优质有效，优化供给结构、提升供给质量，通过高质量产品和服务供给，不断满足和创造新的需求。

　　董志勇：近年来，科技创新在我国经济发展中的作用越发凸显，将成为实现“六个统筹”的重要抓手。今年的宏观经济政策可重点从科技创新端发力。政府可出台相应政策，不断完善科技创新激励机制，加大对高水平人才培育的支持力度，鼓励市场形成新的人才培育模式。

　　黄卫挺：以统筹当前和长远为例，应重点权衡好短期运行调控目标和中长期发展改革目标之间的关系。处理好稳增长政策力度，既要推动经济增长重回合理区间，也要避免引发经济过热；处理好短期稳增长和中长期高质量发展之间的关系，特别是要做好稳增长与房地产平稳健康发展之间的权衡，在坚持“房住不炒”的前提下发挥好房地产业对经济的综合带动作用；处理好短期应对之策和经济治理现代化之间的关系；切实将解决中长期问题、实现中长期目标分解到当前经济工作中，有计划分步骤加以推进。

　　4.提振社会各方对经济发展的信心

　　光明智库：会议强调，要“从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作”。对此，您如何看待？

　　权衡：近年来，由于受到各种不确定性因素影响和冲击，市场主体预期减弱已成为制约我国发展的重要问题之一，如何引导合理预期、强化市场信心，特别是强化民营经济、外资经济等各类市场主体的预期和信心，对做好今年经济工作至关重要。

　　针对社会上一些不正确的议论和观点，要旗帜鲜明、毫不含糊地予以澄清和引导，对于一些中长期战略部署，要在第一时间进行细化说明和有效解释，更加明确、更加积极地引导各种经济主体形成良好社会预期；要坚持更高水平的改革开放，持续加快建设市场化、法治化、国际化营商环境；要形成完善有效的激励约束机制，激励各类市场主体按照市场机制和公平竞争原则参与经济活动。

　　曹立：做好今年经济工作，着力扩大国内需求是当务之急，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，增强消费对经济发展的基础性作用、投资对优化供给结构的关键作用。一方面，要着力促消费。提升传统消费，培育新型消费，扩大服务消费，适当增加公共消费，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。另一方面，要着力稳投资。加快推进基础设施项目建设，补齐民生领域短板，聚焦重点领域和国家重大战略。提振民营企业家投资信心，激发民间投资活力，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。要扎实做好吸引和利用外资工作，加快发展现代服务业，塑造国际竞争合作新优势。

　　黄卫挺：会议强调切实落实“两个毫不动摇”，对于激发各类市场主体活力具有重要现实意义。党的二十大报告强调要“优化民营企业发展环境，依法保护民营企业产权和企业家权益，促进民营经济发展壮大”。下一步，要加快形成促进民营经济发展壮大的顶层设计，建立完善相应的制度体系和激励机制，从制度和法律上真正落实“对国企民企平等对待”的要求，从政策和舆论上鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大，进一步激发民间投资和民营经济活力。

　　董煜：信心来自预期，预期取决于环境。在民营经济发展方面，如何做好促进平台经济健康发展工作具有标志性意义。从监管层面来说，对于平台经济要加强和优化常态化监管，明确只要依法合规经营，就可以继续大力发展。同时，要进一步平衡监管和创新之间的关系，实行更加灵活的监管方式，鼓励企业在业态和模式方面不断创新。会议提出“支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，从引领发展来说，平台企业不仅能推动数字经济和数字技术发展，还可引领与它相连接的传统中小微企业创新升级；从创造就业来说，如何通过发挥平台企业的作用，更好地吸纳就业，是需要研究的重大课题；从国际竞争来说，要利用好我国在数字经济创新上积累的优势，以平台企业为载体，在一些前沿领域进一步构筑新的发展优势。

　　5.科学预判形势，共迎光明前景

　　光明智库：做好今年的经济工作，还应注意哪些问题？

　　曹立：提振信心、稳定预期，关键是提振企业和企业家信心。让国企敢干、民企敢闯，重要的是调动企业和企业家的积极性。同时，要着力发展实体经济，重视防风险，建立鼓励资本长期深耕实体经济、支持科技创新的政策机制，防止“脱实向虚”。

　　董煜：在落实2022年中央经济工作会议重要部署过程中，如果推进工作只从本领域出发、单兵突进，不顾对其他领域可能带来的影响，就会破坏政策的有效实施。为此，除了强调目标导向和问题导向外，必须把实践作为检验工作成效的第一标准。同时，要把政策宣传解读放在重要位置上，第一时间向社会传递重点领域和热点政策的准确信息。

　　权衡：要特别关注国际经济环境的深刻变化对中国经济的影响。密切跟踪国际能源市场价格波动、大国货币政策溢出效应、国际地缘政治冲突紧张、全球粮食价格波动等重大因素对国内经济运行的波及和影响，防止外部环境和变量对国内经济稳增长带来冲击。另一方面，也要格外关注和有效防范各类重大经济金融风险，确保不出现系统性经济金融风险，做好形势预判和有效应对。

　　《光明日报》（ 2023年01月05日 07版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）